Um plano de manutenção condominial visa diminuir a incidência de manutenções corretivas, que na maioria das vezes, por serem emergenciais, acabam custando bem mais caro, além de conseguir ter uma previsão de gastos muito mais assertiva para o condomínio.
Esse plano pode ser desenvolvido pelo síndico em conjunto com uma comissão formada pelos condôminos, podendo ainda contar com a participação de um profissional especializado em manutenção condominial.
Dessa forma, o plano pode ser colocado em prática exclusivamente pelo zelador ou pela empresa terceirizada.
Vamos citar nesse artigo alguns tópicos que servirão de base para o desenvolvimento do plano, porém esses tópicos podem variar bastante, de acordo com o tamanho e quantidade de itens de lazer do condomínio.
Obviamente, quanto maior for o condomínio, mais necessidade de contar com empresas especializadas para seu desenvolvimento.
O ideal é separar o plano por disciplinas. Assim, o gerenciamento fica mais detalhado e você pode delegar essa inspeção para empresas subcontratadas.
A seguir vamos mostrar algumas disciplinas:
Plano de manutenção condominial para limpeza
Filtro da piscina
A Piscina precisa de limpeza e troca do elemento filtrante periódica.
Caixa d’água
Ao menos uma vez por ano, deve ser realizado processo de limpeza e desinfecção da caixa d’água.
Piscina
Além da limpeza rotineira, é necessária uma atenção especial ao tratamento químico da água da piscina.
Fachada
Ela é o cartão de visita do condomínio, uma boa aparência é fundamental.
Tanto a limpeza dos revestimentos, quanto a pintura precisam acontecer periodicamente.
Plano de manutenção condominial para hidráulica
Válvulas de descarga
Apesar de não fazerem parte das áreas comuns do edifício, contratar uma empresa especializada para vistoriar as instalações hidráulicas de todos os apartamentos, pelo menos uma vez por ano, pode render uma boa economia com a conta de água como um todo.
Bombas de recalque
São tão importantes que, invariavelmente, pelo menos duas trabalham em conjunto, se revezando no bombeamento de água para a caixa superior do edifício.
Inclui-las no plano de manutenção evitará muitos problemas.
Registros
Todos os registros das colunas de abastecimento devem ser manejados de tempos em tempos para checar sua vedação e evitar emperramentos.
Colunas
Prédios mais antigos possuem um problema frequente, pois a maioria das suas colunas de abastecimento e esgotamento são em ferro fundido que geram oxidação, reduzindo o diâmetro interno da tubulação diminuindo consideravelmente sua vazão, e a deterioração, por sua vez, ocasiona severos vazamentos.
Para raios
Baterias / Nobreaks
A capacidade do aterramento (resistividade) deve ser frequentemente monitorada, pois é ela que indica o quão atuante é o sistema.
Boa parte dos sistemas de segurança ficam vinculados a baterias e Nobreaks de prevenção contra queda de energia. Ambos precisam ser regularmente testados, e as baterias devem ter sua vida útil respeitada.
Gerador
É importante simular queda de energia, verificar o nível dos fluidos e do combustível, realizar a troca de filtros, e estar atento a todas as anormalidades do sistema para que ele não falhe na hora H.
Luzes de emergência
Existem luzes de diversos tipos e com as mais variadas durabilidades, porém todas devem passar pelos mesmos procedimentos de manutenção, que consistem basicamente em simular a queda de energia para verificar se todas estão funcionando e substituir se necessário.
Planos de manutenção condominial específicos
Elevadores
Esse é o equipamento que representa o maior risco e custo para qualquer condomínio, ou seja, deve ser levado muito a sério.
Contrate empresas especializadas para sua manutenção e não economize nas peças. O barato pode custar caro. Lembre-se sempre de exigir a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) da empresa.
Fechaduras, molas e motores de portões
Lubrificação e regulagens constantes – isso basta para manter funcionando e aumentar a vida útil de cada uma delas.
Jardim
Além das podas e regas periódicas, os jardins demandam manutenções mais profundas com adubação da terra e troca das plantas quando necessário.
Não existe um período correto para o processo, a aparência é que vai evidenciar a hora certa.
Impermeabilização das lajes
Observar principalmente nos períodos chuvosos se a parte inferior das lajes impermeabilizadas apresenta escorrimento de água.
Para finalizar, o plano de manutenção é único e só quem conhece a fundo o condomínio é que poderá de fato participar da sua elaboração e implementação, porém, ele é imprescindível para evitar riscos e problemas futuros. Isso exige muito trabalho, planejamento e disciplina.
